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经营墓园的上市公司福寿园经营利好分析

郑州公墓价格2024-03-28 17:39:57购墓常识-

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福寿园集团绝大部分公司利润来源于墓园业务。未来业绩增长有两个核心因素:1是提价、2是异地扩张。提价的情况随着未来经济增长,墓园保持一个比较稳定的提价是可以预期的。那异地扩张的潜力就成了分析福寿园未来业绩成长的关键点。

为了判断福寿园的异地扩张的能力,是很有必要了解并关注已经收购经营的这些墓园到底经营的怎么样。我通过阅读财报,对福寿园现存的墓园经营情况做了一个简单的记录和分析。感兴趣的朋友可以了解一下:一般公墓多少钱一个,郑州公墓价格一般多少钱?风险提示:本文所提到的观点仅代表个人的意见,所涉及标的不作推荐,据此买卖,风险自负。

有一些经营情况是我个人的猜测和分析,很可能会有不对的地方。数据统计也可能存在不准确的,欢迎大家指出。

高价值墓园:

1 青浦福寿园

较有价值的一个墓园,股份100%。上海较好的墓园,品牌力非常强。评级S级

2 海港福寿园

上海的墓园,单价高,ROE和净利率都非常好。但是以为股权比例比较低,只有40%,评级A级。

07年收购。 2.26亿入股40%。

上海合计一年销售4000多平米,还可以销售50年。没有任何土储压力。未来持续提价,稳定贡献利润。

3 合肥大蜀山

2002年收购了60%的股权。

每年销售800平米左右,可售面积36000,还可以卖40年以上。

单价很高,仅次于上海。每年贡献的利润比海港福寿园少一些,但是净利率 ROE也都很优秀。评级A级。

4 常州栖凤山

2015年收购80%股权。

每年销售1000多平,可售面积60000多平,还可以卖50年以上。

作为一个刚5年的墓园,目前平均售价超过10万。常州经济非常好,有钱人很多。预期这个墓园未来发展会很好,收入和单价有进一步提升的可能性。评级A级

普通成熟墓园

这个部分的园区是公司已经接手运营时间比较长的园区,相对比较成熟。

5 山东福寿园

2001年收购,占50%股权。

每年销售2000-3000平米。剩余面积还有40万平。足够卖100年以上。19年山东2个墓园卖了接近6000平,似乎是加大了销量。

山东的福寿园是第一个拓展项目,面积非常大,不存在需要惜售的情况,希望未来可以继续提升销量。

山东的单价并不高,已经这么多年的发展了,品牌、口碑应该都有了,但是价格没有上来,不知道是什么原因导致的。财报之前披露的几年经营数据,利润率都很一般。19年稍微好了一点,希望后续继续提升。

评级B-级 期待经营数据提升,升为B级。

6 郑州福寿园

2008年收购,占股100%。超过十年,已经很成熟了。

每年销售2000多平,剩余面积接近20万平。也可以买90年以上。有一个土储过剩的墓园。

网上搜了一下,口碑还是很好的。而且通地铁,很方便。单价比山东的要好一些。未来发展潜力要比山东的更好一些。

是一个可以稳定贡献利润的优秀墓园,但是要成长为A级,也比较困难。

评级B级

7 辽宁锦州帽山安陵

2012年收购,100%股权。每年销量非常高,达到4000平以上。剩余销售面积40000多平。还可以卖10年左右。唯一一个有土储压力的墓园。

单价一般,达不到郑州福寿园的水平,可能比山东福寿园还要低,销量不错。

评级C级

8 南昌梅岭世纪园

2012年从政府手中接过来的项目。股权100%。

每年销售1000平米,剩余可售30000+平米,可以卖20-30年。土储压力不大。19年江西一共卖了6000平,销量有增加的趋势。

销售单价一般,和山东是一个水平。平均单价不超过5万。

已经运作了8年,也相对比较成熟。但是运营效果一般。一直不是很赚钱。

南昌作为首都,经济还是不错的。但是梅岭世纪园运营了这么久也很一般,说明公司在异地扩展也不是都可以做的很好。受到当地市场竞争压力、管理团队的能力以及经济水平的限制等因素制约,是有成功率的。

评级C级

公司运营不久的新墓园

这些有的是新建的,有的是各种原因公司接手时间不长,未来随着公司运营还可能继续提升,有不错的潜力。

9 安徽淮北方山:运营4年。

2014年与政府合作,自己建设的新墓园。占股51%。16年建成开始销售。

每年销售不到500平米,可售面积12万平米。土储非常丰厚。期待未来可以量价齐升。

安徽整体的单价不错,不清楚淮北方山的销售单价是多少。

暂定评级C级。期待未来销量上来,可以进阶为B级。

10 安阳天寿山:运营3年

2015年收购的全新项目,80%的股权。郑州第二个墓园。17年销售开始放量达到2000多平米。

可销售土储35000平。可销售不到20年,有一定的土储压力。未来的运营策略可能是控量提价。

暂定评级C级

11 辽宁观陵山:运营2年

2014年 2.79亿收购了70%。18年再收购20%,目前持有90%的股份。

每年销售超过5000平,剩余可售面积27万平米。还可以卖40-50年。没有土储压力。

网上搜了一下,口碑不错,单价在山东与郑州福寿园之间。因为销量高,所以贡献的收入比较多。上海之外,安徽和辽宁是收入较高的区域。

作为一个刚6年的墓园,之前有对赌协议,公司收回经营的时间不长。未来在公司运营下,有机会进一步提升单价,土储又足够丰厚。属于比较有潜力的墓园之一。

辽宁观陵山艺术园林公公墓理位置优越,距沈阳40公里、铁岭市28公里及抚顺市18公里,交通便利,紧邻抚顺市唯一两座殡仪馆之一。沈阳700万人口,抚顺和铁岭一共500万人口。一共辐射1200万人口。

评级B-,期待公司后续运营,可以把价格提上来,至少成长为和郑州一样的B级墓园。然后销量可以超越郑州,贡献更多利润。

12 重庆白塔园:运营1年

2014年收购60%股份 2019年收购剩余40%股份。一共2.3亿。

每年销售2000平米,剩余可售15万平。足够卖70年,土储无忧。

重庆市场竞争比较激烈,公司和原来的股东之前也有内部经营理念的不一致,导致经营不是很好。19年全部收购后,希望可以经营好。重庆是一个不错的城市,经济水平可以,单价做好了是有机会做到十万以上的。

评级C级,后期运营正常,至少可以达到B级,有机会成为A级。

13 婺源万寿山:运营1年

14年收购75%股权,18年增持到100%。

有隐藏债务,被坑了的一个收购。

一年能卖1000多平,可售面积80000平。可以卖80年,无土储压力。

江西整体的单价都一般,期待未来在公司的经营下,可以量价齐升。

评级C级

14 山东枣庄山亭兴泰:运营1年

2014年收购意向,2016年完成收购。开始建设,18年建设完成。总面积41621平米。

枣庄人口300万。估计一年销量不会超过1000平。土储压力不大。

目前还没有太多销售数据,暂时评级C级。

15 南昌洪福文化陵墓:运营1年

和政府合作新建的陵墓。股份51%,19年才建好,开始运营。

从头规划,而且是政府合作,如果做好了,给未来的政府合作就树立起一个样板。

之前只有梅岭世纪园的时候,利润很一般。南昌19年开始运营,业绩立刻提升了很多。说明南昌洪福开头不错。期待后续的运营成绩。

评级B-,继续观察,连续3年成绩优秀就稳定在B级,期待能成长为A级。

16 洛阳仙鹤陵墓

17年收购80%股权,需要重新调整定位。估计销售还比较低。

可销售面积18000平米,是比较小的一个墓园。

评级C

17 广西华祖陵墓:运营2年

17年收购 60%的股份, 一年销售1000平,单价较低,和山东差不多的水平。期待未来价格提升。

可销售面积4万多平米,土储无忧

评级C,期待量价齐升

18 重庆璧山:运营1年

与政府合作项目,16年签订协议,18年完成建设。

90000多平米的可售土储。假设一年销售2000平也可以卖40多年,土储无压力。

18年开始运营,截止19年效果一般。重庆的竞争比较激烈,需要慢慢培育市场。

评级C,期待未来成长为B级甚至A级。

19 辽宁龙山公墓

18年收购 股权100%

没找到太多资料。以后再补充

20 贵州天圆山公墓

18年收购 股权80%。

可售面积76000平米,19年销售了700平。 收购的时候墓园还没有开始建设,是公司从头建设的,值得期待。

评级C 期待量价齐升,达到B级别。

21 内蒙古安佑陵墓

18年收购了100%的股权。 主要服务呼和浩特

19年销售2000平米,销量不错。可售面积超过90000平米,没有土储压力。

按19年业绩计算,单价不到1万,属于单价很低的。未来期待价格提升。

评级C

22 湖北天门天仙墓园

18年收购80%股权。19年销售1000平,可销售27000平,一个比较小的墓园。目前销售单价也很低。期待未来价格提升。

评级C

总结:

目前非常好的墓园有4个:

上海青浦福寿园上海海港福寿园 安徽合肥大蜀山 常州栖凤山

比较成熟经营时间比较长的普通墓园4个,可以稳定贡献利润:

山东福寿园郑州福寿园 辽宁锦州帽山安陵 南昌梅岭世纪园。其中郑州福寿园相对好一点,其他几个比较一般。

新墓园中质地较好,值得期待的有:

辽宁观陵山 南昌宏福

其他的新墓园值得继续关注,有很多都是从头打造的墓园,看看两三年后会不会有比较好的经营效果。目前22个墓园有14个都是刚运营没多久的新墓园。这些福寿园墓园还需要时间培育,较终会逐步成熟,不断贡献更多利润。

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